ДОМ.РФ — это институт развития жилищной сферы, который в 2016 году объединил два крупных государственных института развития: агентство ипотечного жилищного кредитования и фонд РЖС.
Два ключевых направления, которыми занимается ДОМ.РФ это:

1. Повышение эффективности использования федеральных земельных участков в городах. Фонд находит неиспользуемые участки, подготавливает и проводит аукционы на разработку проектов и реализацию, а затем контролирует качество проектов и их реализации. Значительная часть доходов от этих аукционов идёт в государственный бюджет.
2. Поддержка ипотечного рынка через проектное финансирование. Сюда входит поддержка застройщиков, а значит и их покупателей. ДОМ.РФ является важным агентом по льготным ипотечным программам, к ним относится, например, дальневосточная ипотека.

Помимо этих направлений есть ряд других областей, среди них поддержка и развитие проектов в сфере городской среды. Эта поддержка осуществляется, в том числе, через разработку проектов (с недавних пор в ДОМ.РФ создан собственный проектный отдел). Как раз в Липецке будет работать собственный штат специалистов, который действует в рамках проектного отдела.

Кроме разработки проектов мы активно занимаемся изменением федеральный нормативной базы, потому что понимаем, что очень важно не только делать проекты, но и способствовать тому, чтобы те законодательные барьеры, которые существуют сейчас для повышения качества застройки, постепенно исчезали. Мы проводим последовательную и системную работу — ведем разработку новых СП, меняем ГОСТы, строительные правила в сфере пожарной безопасности, в сфере градостроительства, архитектуры.

Реновация центральной части города Липецка — интересный и сложный проект, мы занялись им, потому что у нас есть не только проектная база, но и, самое главное, инструменты для реализации всего того, что будет спроектировано в рамках работы над мастер-планом.

Мастер-план позволяет четко и понятно для всех групп интересов, и, главное, согласованно с ними, представить долгосрочное видение экономического и градостроительного развития определенной территории. В отличие от проекта планировки, генерального плана и других документов, которые установлены законодательством, мастер-план имеет более гибкие возможности, в этом состоит его плюс с точки зрения демонстрации идей, а значит их согласования.

При разработке мастер-плана, во-первых, используется комплексный подход, а во-вторых он показывает суть идей и решений не только в масштабе всей территории проектирования, но и в масштабе отдельных конкретных кварталов, зданий и важных точек роста, решения по которым позволяют лучше понять, как может развиваться эта территория.

Для горожан мастер-план полезен тем, что это не какие-то сложные для понимания схемы функционального или территориального зонирования генплана и ПЗЗ. Он более ясно показывает, что и где конкретно предлагается, и исходя из этого люди могут более осознанно предлагать что-то в этот документ.

Для экспертов мастер-план предоставляет возможность применения своих знаний, потому что в рамках работы можно задействовать широкий круг специалистов, так как нет ограничений с точки зрения масштаба и комплексности проработки вопросов.

Для бизнеса и для администрации важно согласовать свои пожелания по развитию территории со всеми группами интересов и не допустить градостроительного конфликта, который имеет негативные последствия для всех сторон. Для бизнеса банально нет ничего хуже, чем потратить много времени и денег на запуск проекта, а потом обнаружить при согласовании официальной документации, что люди против, и из-за этого городские власти тоже становятся против проекта. Работа над мастер-планом как раз способствует развитию коммуникации, предоставляя площадку и тему для диалога всем сторонам.

Прямо сейчас в России у мастер-плана нет правового статуса, в этом есть свои плюсы и минусы.
Плюсы — это то, что он не ограничен в детализации, в применении различных инструментов, методик, в комплексности проработки тех вопросов, которые нужны для принятия наиболее взвешенного решения о развитии территорий.

Минус заключается в том, что иногда его можно игнорировать, потому что он не является официальным документом. И любой разработанный мастер-план требует впоследствии изменения генерального плана, правил землепользования и застройки, проектов планировки.

Важный момент — так как мастер-план не является обязательным документом, то его создают не в ситуации, когда нужно формально отчитаться о наличии, а как раз тогда, когда у власти и у бизнеса есть для этого мотивация и намерения по реализации.

К тому же, есть существенная вероятность того, что в этом году этот документ войдет, как минимум, в закон о стратегическом планировании, и, как максимум, в градостроительный кодекс.

Конечно, при разработке мастер-плана мы будем стараться максимально учесть логику прошлых документов территориального планирования, потому что мы понимаем, что центр города — это, в том числе, общественно-деловые и рекреационные функции.

Исходя из этого мы планируем учесть общую логику, общие каркасы, общие основные пропорции функционального зонирования, которые были в прошлых документах территориального планирования. У горожан есть опасения, что в центре появится много жилой застройки, но стоит понимать, что, во-первых, нет такого большого спроса на жилье, а, во-вторых, оно попросту не будет востребовано, если не будет обеспечено дополнительной инфраструктурой.

Центр любого города должен быть ядром и драйвером его развития. Исходя из исторических особенностей у Липецка нет четкого сформировавшегося центра города, есть несколько подцентров, но они слабые, то есть они не создают такой плотности и количества функций, которые могут давать новый импульс развитию экономики города и удерживать образованный человеческий капитал.

Очень важно усилить тот основной исторический центр, вокруг которого собственно и будет реализовываться наш проект. Нужно интегрировать в городскую среду историческую застройку, которая есть сейчас, нужно подготовить инфраструктуру и способствовать реновации той ветхой малоэтажной застройки, которая по своему качеству никак не соответствует статусу даже не просто центра города, а вообще городской застройки.

Второй важный момент заключается в том, что центр Липецка обладает уникальным преимуществом — это водно-зеленый каркас, образованный реками Воронеж и Липовка.

Исходя из этих двух факторов и был определён выбор той территории, которую мы проектируем.
На примере мастер-плана "Липовка — Воронеж" мы сможем создать общероссийский прецедент перехода от точечных проектов благоустройства к общегородским каркасам общественных пространств, которые плотно интегрированы и с водно-зеленым фронтом, и с застройкой. Эти общегородские каркасы будут удобными, связными и проницаемыми для горожан и фактически создадут “лёгкие” Липецка.

Основной источник финансирования реализации — это частно-государственное партнерство. Основной объем инвестиций будет все-таки вложен частным бизнесом, либо институтами развития, которые могут инвестировать в различные проекты на территории для получения прибыли.

Будут и бюджетные деньги, причем, что важно, это будут не только региональные муниципальные бюджетные деньги, но и федеральные, потому что муниципалитет и регион собираются активно участвовать в конкуренции с другими регионами за бюджетные инфраструктурные кредиты. Наличие готового мастер-плана станет в этой конкуренции весомым преимуществом.

Есть еще инструмент инфраструктурных облигаций, которые ДОМ.РФ продвигает по стране как федеральный оператор этого финансового инструмента, он тоже будет применяться. Это всё инструменты для строительства транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. И конечно есть программы по городской среде, связанные с благоустройством.


Таким образом, инфраструктурный каркас будет формироваться за бюджетные средства, инструменты институтов развития и частично средства частных застройщиков, потому что в части инженерной и социальной инфраструктуры нужно прямое участие коммерческих застройщиков, так как эта инфраструктура будет работать в дальнейшем и на их объекты.

А уже непосредственно бизнес-центры, какие-то культурные общественные комплексы и, конечно же, жильё — это исключительно частные инвестиции.

У муниципалитета и региона есть конкретные планы и старт реальных преобразований намечается уже в этом году.
В первую очередь, это проект благоустройства набережной реки Воронеж, который должен пойти в проектно-сметную документацию уже этой весной, соответственно, чтобы уже к середине — концу лета можно было выйти на строительную площадку и фактически начинать создавать вот этот каркас общественных пространств, водно-зеленый каркас центра города Липецка. Я думаю, что первая очередь реальных проектов связанных с застройкой, с реновацией, то есть, в том числе, с переселением из ветхого аварийного жилья, может стартовать уже в 2023 году.

Поэтому это, конечно, не проект про бумажные планы, которые никто и не соберется в ближайшие два-три года начать реализовывать. План такой, что проект должен быть завершен не позднее лета, чтобы уже к строительному сезону 2023 года можно было подготовиться, разработать весь объем официальный проектной документации, который необходим для начала строительства.

Во-первых, конечно же, очень важно мнение людей с точки зрения создания общих принципов проекта, мы должны прийти к единому мнению.

Мы понимаем, что с одной стороны горожанам лучше, чтобы вообще не было, например, строительства нового жилья, а были сплошные парки, скверы и социальные объекты, но экономически, к сожалению, это невозможно. С другой стороны, нельзя допустить, чтобы застройка касалась только жилья.

Необходим баланс, чтобы потом на этапе разработки официальных документов (ППТ, корректуры генплана, ПЗЗ), когда будут проходить общественные слушания и обсуждения, это не превращалось в конфликт, как это иногда бывает в тех регионах, в тех городах, где на самых первых шагах не начинают выстраивать платформу взаимодействия с активными жителями и сообществом.

Во-вторых, очень часто качество решений серьезно выигрывает от того, что жители на старте, даже на этапе составления ТЗ (как в нашем проекте), фактически участвуют и вовлекаются в разработку.
Это намного лучше, чем когда горожанам предлагают какие-то готовые варианты и предлагают выбрать один из них.

У людей есть возможность дать идеи, потому что лучше тех, кто живёт на этой территории, никто не знает нюансы, особенности, какие-то важные локальные, но крайне востребованные для своеобразия проекта моменты. Для любого проектировщика полезно заранее выявить риски, которые могут быть неявными при формальном сборе исходных данных и документации.